В Сочи ввели запрет на строительство многоэтажных домов: мировой опыт

Решение ограничить строительство многоэтажных домов в городе-курорте Сочи приняли депутаты Городского собрания 28 июля текущего года. Они внесли изменения в правила землепользования на курорте и застройки на территории муниципального образования. Ограничение действует, пока разрабатывается генеральный план города. Таким образом, в соответствии с изменениями, в течение примерно двух лет на территории города многоэтажные дома возводить будет нельзя. Помимо многоэтажек, нельзя будет строить также индивидуальные жилые помещения, садовые дома и так далее, высота которых превышает 12 метров с площадью более 300 квадратных метров. Нельзя также будет возводить и объекты нежилого назначения.

История вопроса

Есть такой стереотип, что первые многоэтажные дома появились во Франции, на окраине Парижа после войны. Это были такие дома, которые сейчас с подачи урбанистов мы называем «человейниками»*. Якобы, нужно было быстро расселить жителей, потерявших кров. Но это не так. В пригороде Парижа эти дома были построены ещё в 1931 году.

Но, действительно, после Второй мировой войны европейские государства столкнулись с колоссальным кризисом отсутствия жилья, которое было разрушено. И, действительно, тогда такие человейники должны были обеспечить хоть каким-то жильём людей. То есть, решение вполне объяснимо и приемлемо. Объяснимо это и в современной России, но об этом — ниже. Так вот, вернемся во Францию. После войны там появился первый, по сути, панельный город. Это Гавр, который отстраивали заново, применяя то самое панельное строительство. Технологию, кстати, переняли в СССР, но со своими особенностями. Если у нас боролись (зачем-то) с излишками украшательства, то в Европе такие излишки придавали домам некой индивидуальности.

Конец эпохи человейников в Европе и США начался с ростом благосостояния граждан и удешевлением кредитов для населения. Из-за неудобства высоток, тесноты и низкой безопасности, люди оттуда начали массово переезжать. Если хоть как-то повышался доход гражданина, он сбегал из высотки, уступая место маргинальным слоям населения. По итогу, остались, либо гетто, как в Нью-Йорке или на окраинах того же Парижа, либо такие районы просто сносились, уступая место более благоустроенному жилью. Но главное словосочетание в этой ситуации — это «рост благосостояния» граждан, который в России, судя по всему, не планируется. Отсюда очень странно желание наших урбанистов переселять людей, уровень доходов которых далек от процесса роста, в удобное современное жильё. За счет чего?

Мировой опыт запрета на строительство

Как такового, запрета на строительство многоэтажных домов в Европе или Америке нет. То есть, официально нет в законодательстве таких ограничений. Но в отдельно взятых городах во внутренних законах (уставах) существуют ограничения, которые попросту априори не допускают строительства «человейников»*. Например, в калифорнийском Сан-Хосе нельзя строить дома выше 91 метра. Причина — наличие в черте города аэропорта (привет Пашковскому в Краснодаре и адлерскому в Сочи). Во многих городах, где существует исторический центр или исторически важные постройки, власти города запрещают строительство домов, которые могли бы быть выше этих исторических зданий или иных локаций. Например, в канадском Монреале запрещали строить дома, которые могли бы закрыть собой вид на гору Роял, которая расположена в центре города. Примерно такой же запрет есть в американском Портленде, где нельзя строить высотки, которые могут закрыть вид на гору Худ. Многие могут подумать, что это из разряда нелепых законов США или Канады, но это не так. За такими красивыми местными законами градостроительства стоят реальные цели оградить города от бесконтрольной застройки и появления новых гетто.

Неплох опыт Вашингтона, где высота дома не должна превышать ширины соседней улицы (допускается примерно шесть метров превышения). Также улицы разделяются на коммерческие и жилые. Исходя из требований, дома на жилых улицах не превышают в высоту примерно 30-ти метров, а на коммерческих — допускается высота в 50 метров. Что касается российского опыта, но мораторий на строительство вводился в подмосковной Балашихе и Королеве. Население Балашихи ранее за короткое время (за 20 лет) выросло со 130 до 500 тысяч человек. Население Сочи выросло за 10 лет с 330 до 430 тысяч человек. Хотя, есть мнение, что численность населения давно уже перевалила за 650 тысяч.

Несколько минусов высоток, которые работают в мире, но у нас не работают

• Стоимость общая. И это не просто слово. Дело в том, что лестницы, лифтовые шахты, большие коридоры на этажах, пролеты для коммуникаций и прочие технические площади — это примерно 30% от общей площади дома. Продать эти территории невозможно. Пустые затраты очевидны. Но это — в нормальных странах. У нас застройщики отмечают, что и без этих территорий стоимость меньше может и не стать. Та, и в стоимость это всё включается, так или иначе. Дело в том, что в России законы экономики действуют едва ли. Вспомните цены на бензин, которые растут вне зависимости от того, растет или падает объем добычи нефти, курс доллара или вводятся или нет в строй перерабатывающие предприятия. Они просто растут, и точка.
• Стоимость цикла. Да, в России практически никогда не вычисляется стоимость здания в процессе его жизненного цикла. Есть гарантийный срок, который, зачастую, также просто номинален. Стоимость эксплуатации, ремонтов, утилизации стройматериалов и так далее. Стоимость строительства утилизационных предприятий для растущих бытовых отходов, стоимость дорожных сетей и так далее. В целом, стоимость инфраструктуры. Это высчитывается редко, что оставит колоссальные проблемы следующим поколениям россиян. С другой стороны, кто будет думать о каких-то там следующих поколениях?

Почему так в России

Выше мы говорили о том, что Европа столкнулась с сильнейшим жилищным кризисом после войны. И кризис был преодолен, проблема жилья практически решена. Казалось бы, причём тут Россия. Дело в том, что у нас такой кризис наблюдается до сих пор. И те самые человейники сейчас, действительно, помогают сейчас расселить людей. Вот упрямые и печальные цифры. В Европе обеспеченность квадратными метрами жилья составляет примерно 50 квадратных метров на человека. В США и вовсе — 70 метров на человека. В России — 23 метра на человека. Более того, в России около 40% жилья не подключено к канализации или к одному из основных благ цивилизации (например, газ или водопровод). Но даже не в квадратных метрах дело. И не в росте численности населения, о которой многие сейчас говорят (её и нет).

Наше государство сейчас провозглашает курс на рост численности населения. Получается это или нет, иной вопрос. Но получается это, как правило, путем привлечения мигрантов, которые получают российское гражданство. Нормальный способ, ничего страшного в нём нет. Но главный источник увеличения жителей человейников, всё же, сейчас — это сельская местность. Люди едут с окраин и сельских территорий в город, пытаясь там закрепиться. Причина — отсутствие работы. Имеется в виду нормально оплачиваемая работа. Для сравнения: охранник с режимом работы сутки/трое получает примерно столько же, сколько рабочий сельхозпредприятия, который работает 6 дней в неделю с утра до вечера на палящем солнце и так далее. Более того, который в зимний период часто вообще не имеет никакой работы. Единственный выбор — чемоданы, ипотека, город. Как так получается?

Имеем задачу. Дано: человек, который не имеет нормальной работы с приемлемой заработной платой на селе, на окраинах крупных городов и так далее. Причем, это неизменная величина. В ближайшее время кардинального улучшения в этом направлении не планируется. Цель: сделать так, чтобы улучшить жизнь людей, сохраняя вышеуказанные нерешаемые парадигмы. Решение очевидно: переезд в город, заселение в человейники. Человек, естественно, стремится туда, где ему лучше. Делать так, чтобы условия были лучше там, откуда он бежит никто не собирается. А с таким подходом, как мы описали выше, получается, и волки сыты, и овцы целы. Человек получил лучшие условия, чем были до этого. Строительный бизнес и сопутствующие направления получили прибыль. Правильно это или нет? Ответ, наверное, очевиден для нормального человека.

* — многоэтажное строение, как правило, возведенное по типовому проекту. Основным достоинством и одновременно недостатком такого строения является желание застройщика вместить в эту бетонную или кирпичную коробку как можно больше квадратных метров жилья, вне зависимости от того, готова инфраструктура города, района или квартала к такому количеству жителей.