Может ли лопнуть российский рынок недвижимости: прогноз аналитика

Разговоры о том, что российский рынок недвижимости может повторить американскую историю, появляются в медийном поле всё чаще. Что лежит в основе таких разговоров, что может грозить российскому рынку недвижимости. Об этом — Илья Скопинцев, специалист рынка недвижимости.

Разговоры о том, что наш рынок недвижимости может лопнуть, как американский «мыльный пузырь» в 2008 году, ходят давно. Они были и в 2014, и в 2020. Но пока ничего не лопнуло. Да, есть определённые опасения, если учитывать поведение на рынке некоторых игроков. Есть много вопросов по их реальной стоимости (акций, — прим. ред.), по их реальной деятельности и реальных проектах, а не тех, которые есть только на бумаге. В целом, вопросов таких немало. Но, если знать российский рынок и его особенности, то опасений повторения американского сценария становятся всё меньше.

И тут есть некий парадокс. Он заключается в тех самых особенностях российской действительности: это влияние властных структур и тяготение к «ручному» управлению. С одной стороны, рынок должен быть самоуправляемым. И только тогда он сможет реально существовать и развиваться. Да, это так. Но на таком рынке тоже есть немало рисков, и в США эти риски сработали в том самом 2008 году. С другой стороны, то самое «ручное управление» позволяет в нужный момент не пускать ситуацию на самотёк в плане саморегуляции, а дёрнуть тот или иной рычаг. И мы должны прекрасно понимать, что те самые «рычаги» уже не раз спасали рынок от падения, а миллионы человек от разорения.

Хорошо это или плохо — время покажет. Мы можем видеть множество положительных и отрицательных примеров, и с одной, и с другой стороны различных точек зрения. Тот же Китай или Сингапур сочетают свободный рынок с государственными рычагами. И очень мощными. И там это прекрасно работает. Есть рынки, где рычаги не государственные, а из крупного бизнеса, который с государством не связан. То есть, говорить о том, что есть хорошо, а что есть плохо — это неправильно. Просто где-то это работает, а где-то — нет.

Что касается российского рынка недвижимости, то обратите внимание на следующее. Сроки ипотеки растут, что является негативным моментом. То есть, падает платежеспособность, растут риски. Если совсем недавно средний срок ипотеки был 15-16 лет, то сейчас — 23-24 года. Учитывая возраст платежеспособного населения, ипотеку многие выплатят на пенсии (если выплатят вообще). Также искусственно растет ценник на жильё, что является ещё одним негативным фактором на фоне снижения платежеспособности населения. А она падает, несмотря на чушь, которую отображают в липовых отчётах.

Искусственность заключается в том, что застройщик хочет продать квартиру, а банк — получить прибыль. Спроса под 6-7% годовых больше нет. Они дают 0,1-0,5% годовых, но закладывают потери в ценник жилья. И этих покупателей уже почти не стало. Что дальше? Правильно — чтобы продавать квартиры, нужно будет снижать стоимость квадрата. Сейчас она завышена примерно на 25-30%. Если это случится, мы увидим череду банкротств крупных групп компаний, крупных и мелких застройщиков. Что случится по цепной реакции? Возможны разные сценарии.

Итак, обвалится ли рынок недвижимости? Повторю — предпосылки есть. Но они были и ранее, и ничего не происходило. Похожа ли ситуация с американским сценарием? Да, сходства есть, но они не играют такой роли, которая была отведена им в США в 2008 году. В целом, если мы говорим об аналогиях и схожести тех или иных процессов, то другую страну в сравнение я бы никогда не ставил. Уж больно разные подходы бывают у различных систем управления, устройства внутреннего рынка и наличия огромного количества факторов. Пока скажу так: риски растут, что вызывает некоторые негативные тенденции. На этом пока и остановимся.

Мнение автора колонки не является рекомендацией, не является точным прогнозом или ориентиром к действию. Он также может расходиться с мнением редакции.